賃貸不動産経営管理士 管理業法系② 暗記ノート

 

賃貸管理士合格に向けての暗記事項まとめノートです。管理業法系の分野になります。合格には理解と暗記が必要です。過去問をやりながらこちらの暗記まとめノートでしっかりと暗記し、合格を目指してください。

目次

• 賃貸住宅管理業法

• 賃貸不動産経営管理士

【賃貸住宅管理業法】令和２年６月制定
賃貸住宅管理業を営む者についての登録制度の創設とサブリース事業の規制のため

※賃貸の用に供する住宅が対象　×事務所や店舗、工場
※民泊は×だが例外あり　ウィークリーマンションで生活の本拠として使用する場合は〇

〈管理業務とは〉
A：賃貸住宅の居室や居室以外の部分（廊下、電気、エレベーター）の点検・清掃・修繕
B：家賃・敷金・共益費当の金銭管理
Aのみ、もしくわAとBの行為を管理業務という　※Bのみは対象外
※Aは点検・清掃と修繕の両方行う必要がある
※維持修繕は「居室」と「居室以外の部分」の両方で行う必要あり
（エレベーターの保守点検は管理業ではない）

〈管理受託方式（賃貸住宅管理法業）についての説明〉
２００戸以上を管理する業者は登録義務化　※２００戸未満でも登録可能
（シェアハウスを1棟管理する場合は部屋数を数える）

委任について、、、※委任は完成でなく法律行為をすること（または事実行為をすること）を委任している　×請負（請負は仕事の完成が目的）

賃貸人とは委任契約だが、商法適応のため報酬請求可能(後払いが原則・前払いも可能)

受任者の義務
①  善管注意義務
②  委任者の許諾がある場合ややむを得ない事由がある場合の除いては再委
　  託禁止
③  委任者への報告義務（1年を超えない期間ごと、受託契約の期間の満了後遅滞なく）

（賃貸管理における受託業務は事実行為であり、準委任である。×契約類型）

〈委任契約の終了〉
①  委託者もしくは受託者の死亡または破産手続き開始の決定により終了
②  受託者の後見開始の審判を受けた場合も終了
※委任契約を相続人に承継させたい場合は特約が必要

※管理事務終了時の賃貸人への通知は、管理業者の必ずしも義務とはならない

〈賃貸管理業者の登録〉※賃貸住宅管理業登録等電子申請システムでの登録が原則
有効期間は５年　有効期間満了の日の９０日前から３０日前の間に更新
次の事項を記載した申請書を国土交通大臣に提出
①　称号、名称又は氏名及び住所
②　法人である場合はその役員の氏名
③　未成年である場合は法定代理人の氏名及び住所
④　営業所又は事務所の名称及び所在地
＋添付書類（業務等の状況に関する書面）
　　　　　　　↓
国土交通大臣は登録簿に登録し、遅滞なく申請者に通知

登録事項の変更は、変更後３０日以内に届け出

欠格事由
①　心身の故障により賃貸住宅管理業を遂行できないもの
②　破産手続き開始の決定を受けて復権を得ないもの
③　登録を取り消され、その取消から５年を経過していないもの（法人が取
　　消になったの場合で当該取消の日前３０日以内に役員であったものでそ
　　の取消から５年を経過しないもの
④　禁錮以上、またはこの法律の規定により罰金の刑で、その執行が終わっ
　　てから５年を経過しないもの
⑤　暴力団、暴力団でなくなった日から５年を経過していないもの
⑥　不正又は不誠実な行為をするおそれがあると認める理由がもの
⑦　未成年（成年者と同一の行為能力がない）の法定代理人がいずれに該当
⑧　法人の役員が①～⑥までに該当
⑨　暴力団がその事業を行っている場合
⑩　国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しないもの
⑪　営業所、事務所ごとに業務管理者を選任すると認められないもの
国土交通大臣は登録を拒否したときは遅滞なく理由を示して申請者に通知

廃業届・・・廃業の日から３０日以内（死亡は知った日から３０日以内）

死亡・・・相続人が届け出
合併・・・法人を代表する役員
破産・・・破産管財人
解散・・・清算人
廃止・・・法人を代表する役員

〈規制〉
賃貸住宅管理業者は業務管理者（不動産賃貸管理士のこと）を営業所、事務所ごとに１名以上設置

管理受託契約の重要事項説明（契約締結前に行う）
書面で交付し口頭で説明（電磁的方法もOK　※相手方の承諾必要）
※業務管理者でなくてもOK
※従業員証の提示は義務ではない

契約時の書面交付（電磁的方法OK　賃貸住宅標準管理受託契約書という雛形あり）

一括委託禁止（一部の再委託はできる）
財産を分別管理
従業者証明書を携帯（請求があれば提示、内部管理事務に限って従事する者は義務なし）

〈不動産賃貸管理士（業務管理者）の登録〉
※業務管理者として登録できないもの・・・業者登録の欠格事由と同じ

重要事項記載内容
①　締結する賃貸住宅管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び
　　登録番号
③　対象となる賃貸住宅
③　管理業務の内容
④　管理業務の実施方法
⑤　管理業務の一部の再委託に関する定めがあるときは、その内容
⑥　責任及び免責に関する定めがあるときは、その内容
⑦　法第二十条の規定による委託者への報告に関する事項
⑧　契約期間に関する事項
⑨　報酬、支払時期及び方法に関する事項
⑩　賃貸住宅の入居者に対する③④の周知に関する事項
⑪　⑨の報酬以外の管理業務に関する費用
⑫　契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容

（説明不要の例外）
賃貸住宅管理業者、特定転貸事業者、宅建業者、特定目的会社、組合、賃貸住宅に係る信託の受託者、UR、地方住宅供給公社

※期間のみの延長や商号又は名称変更以外はすべて重要事項説明が更新時に
　必要
　物件が売却されて新賃貸人になった場合も従前と同一契約であっても必要

〈契約締結後、書面（管理受託契約書）交付〉

〈オンラインで実施する場合（IT重説も）〉
相手方の承諾必要
電磁的方法により提出する場合は出力して書面を作成、改変が行われていないか確認

〈帳簿〉
年度末締め、閉鎖後５年間保存（電磁的記録ＯＫ）

〈標識の掲示〉

〈賃貸人への報告〉年１の義務（受任者の）
賃貸人（委託者）に対し、これらを定期報告の対象とする
①  報告の対象となる期間
②  管理業務の実施状況
③　対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情など記載した報告書を作成し交
　　付、説明　　※承諾があれば電磁的方法ＯＫ（方法の指定あり）

〈監督処分〉
１，業務改善命令
２，業務停止命令（１年以内、公告しなければいけない）
３，登録の取り消し（公告しなければいけない）

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〈サブリース方式についての説明〉※自ら転借のため宅建免許必要なし

原賃貸人　→　賃貸人（転貸人）　→　転借人
・賃貸人とサブリース業者（特定転貸事業者）とは借地借家法が適応
・原賃貸人は転借人に催告することなく原賃貸借契約を解除できる
・転貸人の債務不履行により解除され、転貸人に物件の返還請求したときは
　転貸借契約終了
・合意解除の場合、転借人に通知しなければ終了できない（合意解除の場
　合、転借人に対抗できない）

※サブリース方式に基づく賃貸管理において敷金返還義務があるのは賃貸人
　（転貸人）
※賃借人が賃貸人と密接な関係を有する場合は特定賃貸借契約から除外
例：賃貸人が親会社、賃借人が子会社等

勧誘者とはサブリース業者のみでなく、特定の関係性を有する者や当該サブリース業者のマスターリース契約の締結に向けた勧誘を行う者も勧誘者
※誇大広告、虚偽広告は禁止　ネット等媒体問わず
広告にお「家賃保証」「空室保証」など一定期間、一定の家賃を支払う約束で、定期的な見直しや減額されることがある場合は「家賃保証」等の文言に
隣接させて記載

〈マスターリース契約の重要事項説明〉※契約締結の１週間前が望ましい

〈契約締結時の書面交付〉

〈閲覧できる書面を作成〉
事業年度経過後３か月以内に作成、据え置かれた日から３年備え置き、閲覧請求があったときは閲覧する

〈監督処分〉
指示処分や業務停止命令（勧誘停止命令）はうけるが取り消し処分はない（サブリース方式には登録制度が存在しないため）
※オーナー等から意見申出の機会を確保することで、業者の違反行為を把握

【賃貸不動産経営管理士】
業務管理者となることができる
一般業務に関しても業務管理者の方が望ましい
発展業務への期待（住宅セーフティネット、民泊、空き家対策）

〈倫理憲章の制定〉
・公共の福祉に貢献
・信義誠実の義務
・公平と中立性
・専門的サービスの提供及び自己研鑽の努力
・能力を超える業務の引き受け禁止
・秘密を守る義務（その職務に携わらなくなっても）

 コンプライアンスと倫理が求められる