賃貸不動産経営管理士 賃貸管理業務系① 暗記ノート

 賃貸管理士合格に向けての暗記事項まとめノートです。賃貸管理業務系の分野になります。合格には理解と暗記が必要です。過去問をやりながらこちらの暗記まとめノートでしっかりと暗記し、合格を目指してください。

目次

• 借主の募集

• 建物管理実務

• 契約管理の実務

• 現状回復ガイドライン

【借主の募集】貸借の代理・媒介は宅建業法が適応
物件調査・・・登記は法務局や一定の手続きを経てインターネットで確認
※分譲マンションは管理規約をコピーして借主に確認してもらう

公正競争規約を守り広告
・新築は建築後１年未満で未入居のもの
・徒歩の所要時間は８０ｍを１分と表示
・自転車の所要時間は道路距離を明記し、通常要する時間を表示
・面積は１㎡未満は切り捨て

４割の方がインターネットで物件の情報を収集
入居審査は慎重さと迅速さが求められる
本人確認は住民票が望ましい　※外国人も日本に住所があれば住民票で確認
※法人の場合は会社案内や登記事項証明書で確認

入居者の最終決定者
管理受託契約→貸主　　　サブリース契約→管理業者
※入居可否通知はまず電話　最終的には書面で行うことが望ましい
※入居を断る場合は書類返却必要

【建物管理実務】
〈鍵〉※鍵の引渡しは金銭の授受と同時　鍵の引渡し後鍵受領証をもらう
マスターキーは非常時に借主不在時に使用　緊急時もなるべく数人で入る
管理する責任者を明確にし、施錠できる場所に保管

〈鍵の種類〉鍵と錠に分類
ディスクシリンダー・・・製造中止
ロータリ（U９）シリンダー・・・ピッキングに対する防犯性能も向上
　　　　　　　　　　　　　　   　現在はこちら
鍵の交換費用は原則貸主負担（交換のタイミングは実際に入居する借主が決
　　　　　　　　　　　　　　まった後が〇）
ピッキング対応の鍵にグレードアップされる場合は交換を申し出たほうが費用負担

〈清掃〉月に1回の定期清掃が一般的
最低でも週に２，３回が理想　ワックスはアウトソーシングが一般的

ルーフドレイン（ドレン）も台風前には清掃

〈漏水〉※まずは上の階に通知
到着後被害を確認し、入居の承諾を得て上の階の室内をみる。

〈火災〉
管理員が避難誘導　同時に消防署へ通報

〈地震〉
揺れがおさまった後、管理員が点検
危険な場合は避難誘導
初期消火が可能なら消火

〈防犯〉
照明の明るさは共有玄関は５０ルクス以上　共有廊下は２０ルクス以上　駐車場は３ルクス以上

〈アウトソーシング〉※義務ではない
ハード面はアウトソーシングしやすい
・テレビの映りが悪く通信設備の故障
・水漏れ
・エアコンの故障に対するクレーム対応

 ソフト面はアウトソーシングしにくい
・ごみ置き場の使用方法の管理
・共有施設の清掃
・動物の鳴き声や騒音
・鍵を紛失して部屋に入れない場合の対応

アウトソーシングのデメリットはノウハウが蓄積されず、情報漏洩のリスクがあること
メリットはコスト削減、自社の得意分野に専念できること

【契約管理の実務】自力救済は禁止（した場合は損害賠償や貸主にも責任あり）
〈賃料未払い〉
賃料未払いがあっても勝手に鍵を交換してはいけない
訴訟を提起せずに強制執行により回収する場合は公正証書の作成必要
未収賃料は配偶者に対しても請求可能

〈私物〉
残置物があったとしても勝手に処分してはいけない（契約書に記載すれば通常OKだが行方不明の場合は記載していても処分できない）
※保証人は破棄する権限はない

共有部分など緊急時の避難の妨げになるので撤去を求めるなど対策必要

〈内容証明郵便と公正証書〉
内容証明郵便・・・いつ、いかなる郵便を誰が、だれに出したかを郵便局が
　　　　　　　　　証明する
公正証書・・・公証人の作成する文書　原本は公証役場に２０年保管

〈少額訴訟（金銭の支払いの請求が目的）〉※６０万円以下のもの
簡易裁判所で行い同一年に１０回までで即日判決
被告に対しては３年を超えない範囲で支払猶予や分割払いを定めることができる

民事訴訟は１４０万を超える部分は地方裁判所、１４０万以下は簡易裁判所
※支払督促も１４０万超える場合は地方裁判所　原則は簡易裁判所の書記官
　に対して

民事訴訟限定で相手方の住所が不明は場合は公示送達という制度を利用できる

〈強制執行〉
債務名義＋執行文　で強制執行可能
※支払督促や少額控訴の判決あれば債務名義のみで強制執行可能

債務名義の具体例
裁判所の書記官が付与するもの
・確定判決、仮執行宣言付き判決
・仮執行宣言付き支払督促
・和解調書・調停調書

公証人が付与するもの
・強制執行認諾文言付き公正証書（執行証書）

〈弁護士法の遵守〉
管理業者が本人として内容証明郵便発信や訴訟提起する場合
サブリース方式であれば可能　管理受託方式では弁護士法に抵触するかも

【現状回復ガイドライン】※ガイドラインと異なる内容の取り決めも可能
基本
クロス　畳　カーペット　CFは６年で減価償却
フローリング　襖　障子　畳表は経年劣化を考慮しない（クリーニングや鍵交換も含む）
※フローリングが全体張替えが必要になった場合は減価償却で負担割合を算定

様々な具体例
・画鋲やピンの穴は通常損耗のため貸主負担（釘穴やねじ穴は借主負担）
・家具を設置しただけでのへこみや後は賃貸人負担
・戸建賃貸住宅の庭の雑草は賃借人負担
・鍵の取り換えは賃貸人負担
・エアコンの内部洗浄は賃貸人負担　タバコ等の匂いが付着していたらクリ
　ーニングは賃借人負担

ガイドラインの単価はあくまでも目安なので退去時に変更することも可能
賃借人に特別の負担を課す特約は「理由があって、常識の範囲内で、賃借人が内容を理解した上で了解しているか」が必要