賃貸不動産経営管理士試験の賃貸管理業務系、その第2回です。賃貸不動産経営、経費と税金、賃貸業への支援業務——オーナー側の視点を扱う範囲です。
ここは受験生の得意・不得意がはっきり分かれるところです。数字や税金の話が出てくるため、苦手意識を持つ方が多い。ですが出題される論点は限られており、計算も複雑ではありません。食わず嫌いで捨てるにはもったいない範囲です。
まず押さえる：利回りの考え方
この範囲で最も基本になるのが利回りです。2つの違いだけ、はっきりさせてください。
- 表面利回り（グロス） … 年間の家賃収入 ÷ 物件価格。経費を引かないので、実態より高く見えます
- 実質利回り（ネット） … （年間の家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）。こちらが実態に近い
広告に載っているのはたいてい表面利回りです。「利回り」とだけ書かれている選択肢は、どちらの話をしているのかを確認してください。
経費になるもの・ならないもの
ここは引っかけが作りやすいので、繰り返し問われます。
- 経費になる … 固定資産税・都市計画税、損害保険料、修繕費、管理委託費、減価償却費、借入金の利息部分
- 経費にならない … 借入金の元本返済部分、所得税・住民税、私的な支出
借入金の返済は、利息は経費・元本は経費でない。ここが最も狙われます。返済額の全額を経費にできると書いてある選択肢は誤りです。
減価償却でつまずかないために
土地は減価償却しません。建物だけです。土地は時間が経っても価値が減らないという考え方だからです。ここも定番の引っかけになります。
建物の耐用年数は構造によって違い、木造より鉄筋コンクリート造のほうが長くなります。細かい年数まで問われることは多くありませんが、構造によって違うという事実は押さえてください。
支援業務では「何が士業の独占業務か」に注意
賃貸不動産経営管理士は、オーナーに対して幅広い支援を行いますが、やってはいけないことがあります。
- 税務相談 … 税理士の独占業務です。一般的な説明を超えて個別の税額計算や申告の代行はできません
- 法律事務 … 弁護士の独占業務。報酬を得て法律相談や交渉の代理はできません
- 登記申請の代理 … 司法書士の独占業務
「管理士が◯◯できる」という選択肢が出たら、それが他の士業の独占業務でないかを疑ってください。この視点を持っているだけで、正答率が上がります。
以下、暗記事項をまとめています。過去問を回しながら、間違えた箇所をここで確認する使い方が効率的です。
賃貸管理士合格に向けての暗記事項まとめノートです。賃貸管理業務系の分野になります。合格には理解と暗記が必要です。過去問をやりながらこちらの暗記まとめノートでしっかりと暗記し、合格を目指してください。
目次
賃貸不動産経営について
経費と税金
賃貸業への支援業務
賃貸不動産経営について
〈不動産経営の提案〉
１０～２０年の短期経営ではコストを優先しアパートやローコストマンションが〇
２０～３０年の中期経営では差別化を優先し付加価値のマンションが〇
３０～５０年の長期経営では差別化を優先し建築時から解体までのコストを抑えるのが〇
５０～１００年では差別化を優先し、コストを抑える＋スケルトンができる構造躯体〇
〈保険〉第二分野＝損害保険（賃貸不動産経営に有効）
・火災保険は火災・落雷・風災・ひょう災による住宅や家財の損害について
・地震保険は火災保険に付帯して加入し、地震や噴火、津波からくる火災等
のよる損害のための保険 ※主契約の損害保険の保険額の３０～５０％ま
でで加入（限度額有）
※借家人賠償責任保険も火災保険に付帯して加入（単独で加入できない）
〈レンタブル比〉賃料収入を想定するために
グレードが高いもの、規模の小さいものはレンタブル比は低くなる
元利均等返済が不動産賃貸事業資金の融資で多く採用（当初の全体の返済金額が少なくて済むが、最初の元金の返済が少ない）
〈賃貸住宅のコンセプト〉
サービス付き高齢者向け住宅は状況把握サービスや生活相談サービスを提供する賃貸住宅又は有料老人ホーム
とりあえず賃貸派は将来持ち家を購入したいので現在や倹約
ペット可能な賃貸住宅は共有部分では他の居住者との接触を最小限に抑える程度であれば許可される
〈土地の価格〉
公示価格（3月下旬に国土交通省が発表）、相続税評価額（7月上旬に国税庁が発表）、固定資産税評価額（3月下旬に市区町村が発表）の基準日は毎年1月1日
基準値標準価格（都道府県が9月下旬に発表）の基準日は毎年7月1日
経費と税金
〈必要経費として認められるもの〉
事業税・消費税（税込みでの処理の場合のみ）
固定資産税・都市計画税（自宅のもの以外）
印紙税
×所得税 ×住民税 ×借入金の元本返済部分
〈未収家賃について〉
入金がなくても収入として計上 帳簿上は「未収賃料」
滞納状況だけでは経費計上できない 裁判所の判決等で未収家賃の確定が必要
減価償却費〉定額法と定率法がある（個人の場合は原則定額法）
※１０万円未満はその年に全額経費
建物本体、付属設備、構築物は定額法
鉄筋コンクリート造・・・４７年
重量鉄骨造・・・３４
軽量鉄骨造・・・１９
サイディング張りの木造・・・２２
モルタル塗りの木造・・・２０
※土地や事業の用に供していない部分（自己居住用）は対象外
〈確定申告〉※不動産所得がある場合は確定申告による計算、納付が義務
不動産地でなく個人の住所地を管轄している税務署に提出
〈修繕費〉※資本的支出となるケースがある
修繕費として認められるケースはこちら
① 金額が６０万円未満である
② 金額が修理した資産の前年末取得価額の１０％以下である
〈損益通算〉
不動産所得で損失が発生した場合、給与所得などの別の所得と相殺
損失額のうち土地の取得のための借入金利息は対象外
〈所得税〉
譲渡所得は３０００万円を控除（申告分離課税）
〈消費税〉※建物や仲介手数料に課税 土地は非課税
〈固定資産税〉※原則１，４％
住宅用地については軽減措置があり、固定資産税は1/6か1/3 都市計画税では1/3か2/3
〈都市計画税〉市街化区域限定 税率は０，３％まで
土地区画整理事業などで利益を受ける土地又は家屋に対して固定資産税とあわせて徴収
〈相続税〉※基礎控除は３０００万円＋６００万円×法定相続人の数
小規模宅地等の特例
貸付事業用に課される相続税は２００㎡以下は５０％減額
被相続人と同一の生計を営む親族が居住していた自宅の敷地の取得は３３０㎡以下は８０％減額
〈贈与税〉
暦年課税
相続時精算課税
※相続時精算課税を選択した場合はその年以降すべて適応
〈印紙税〉※建物の賃貸借契約書には印紙税はかからない
〈住民税〉※所得を基に計算
住所地の市区町村が通知
普通徴収か給料から天引き
〈法人化〉
個人事業主は超過累進課税（所得が増えれ場増えるほど税率が上がる）のため法人化して所得を分散（８００万円を超えると法人が有利）
〈管理料〉※サブリース方式のほうが高い（空室リスクを負うため）
管理受託方式・・・賃料の４～６％
サブリース方式・・・一般的に１０～１５％
賃貸業への支援業務
平成１０年に特定資産の流動化に関する法律ができたAM→資産運用の計画、決定・実施、実施の管理を行う（信託銀行のイメージ）
※投資一任の業務や投資法人の投資運用を行う場合は投資運用業の登録必要
PM→実際の賃貸管理・運営を行う（管理会社や元付業者のイメージ）投資のために行う
プロパティマネジメントがやることリスト
・計画の基礎資料の収集
・計画裁定など調査・提案
・賃料等を徴収し、預託金を受領、必要な経費を支出（AMとの間で清算）
・旧所有者から新所有者への交代を円滑に行うこともプロパティマネジメント業務
・借主の維持（テナントリテンション）
PMフィーは・・・対象不動産にかかる経費のこと
賃貸管理の分野ではAMとPMの分離が一般化（アンバンドリング）
使う教材について
この記事は要点の確認用です。土台になるテキストと過去問集は、必ず2026年度（令和8年度）版を手元に置いてください。この試験は法改正の反映が多く、古い版で覚えた内容がそのまま失点になります。
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独学で不安なら、講座という選択もあります
この試験は独学でも十分に合格できます。実際、市販のテキストと過去問集だけで受かる方は多くいます。
ただし独学には、自分で優先順位を決めなければならないという負担があります。どの分野に時間を配分するか、法改正がどこに反映されたか、捨ててよい論点はどこか——これを判断する時間も、実は勉強時間の一部です。
残り時間が少ない方ほど、この「判断」を人に任せる価値が大きくなります。試験までの期間が短いなら、費用をかけて要点を絞ってもらうほうが、結果的に安く済むこともあります。
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独学で進めるか講座を使うか迷っている段階でも、講座の内容と費用を見ておくと判断しやすくなります。
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直前期の使い方
この範囲は計算問題が出ても配点は限られます。手が止まったら飛ばして、他の問題を確実に取るほうが賢明です。
- 過去問を解く
- 間違えた選択肢のキーワードで、このページ内を検索する（スマホなら「ページ内検索」）
- 該当箇所だけ読み直す
優先順位をつけるなら、①経費になる／ならないの区別 ②利回りの2種類 ③士業の独占業務——この3つだけでも押さえておいてください。計算そのものより、この3つのほうが問われる頻度は高くなります。
ほかの分野の暗記ノート
2026年度の試験は申込が9月30日までです。学習計画は残り3か月で伸びる科目の優先順位と過去問の回し方にまとめています。
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